집주인이 세입자에게 월세를 내는 세상? '지분 공유제'가 온다

 

전세 폭등론의 허상? 2026년 5월, '다주택자 최후통첩'이 불러올 진짜 미래

2026년 2월 7일, 대한민국 부동산 시장은 지금 폭풍전야의 고요함 속에 잠겨 있습니다. 이재명 대통령이 던진 "마지막 탈출 기회"라는 경고장은 단순한 엄포가 아니었습니다. 5월 9일, 양도세 중과 유예 종료라는 데드라인이 시시각각 다가오는 가운데, 시장의 공포와 기대가 팽팽하게 맞서고 있습니다. 보수 언론은 습관처럼 '전월세 대란'을 예고하며 공포를 조장하고 있고, 정부는 '비정상의 정상화'를 위한 불가피한 수순이라며 물러서지 않고 있습니다. 과연 누구의 말이 진실일까요? 오늘 홍사훈쑈에서 다뤄진 74분간의 치열한 논쟁과 최신 데이터를 바탕으로, 이 거대한 '진실 게임'의 승자를 예측해 봅니다.

💡 에디터의 시선: 3줄 요약

• '전세 폭등'은 언론이 만든 허상일 뿐, 매매가 늘면 자가 점유가 늘어나는 '제로섬 게임'이 작동합니다.
• 진짜 위기는 가격 폭등이 아니라, 매도 과정에서 필연적으로 발생하는 '일시적 매물 잠김(병목 현상)'입니다.
• "거주하지 않으면 투기"라는 새 패러다임 앞에서, '똘똘한 한 채'의 신화는 이제 종말을 고하고 있습니다.

1. 최후통첩의 본질: 이것은 '세금'이 아니라 '구조조정'이다

퇴로를 열어준 건 '자비'가 아닌 '설계'였다

이재명 대통령이 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 못 박으며 "이번이 마지막"이라고 선언한 것은, 다주택자들에게 보내는 명확한 시그널입니다. "지금 팔고 나가지 않으면, 영원히 갇히게 될 것"이라는 구조적 협박에 가깝습니다. 이는 단순히 세금을 더 걷겠다는 차원이 아닙니다. 다주택자가 보유한 물량을 시장에 강제로 뱉어내게 만듦으로써, 기형적인 한국의 부동산 소유 구조를 강제로 재편하겠다는 의지입니다. 4년이라는 긴 유예 기간을 주었기에 조세 저항의 명분조차 희석되었습니다. 이제 다주택자들은 '징벌적 과세'를 감수하고 버티느냐, 아니면 지금이라도 '익절(혹은 손절)'하고 시장을 떠나느냐의 양자택일 상황에 내몰렸습니다.

시장은 이미 공포를 감지했다

언론이 아무리 "정부 정책 실패"를 외쳐도, 돈의 흐름은 거짓말을 하지 않습니다. 2월 초 기준, 서울 아파트 매물이 5만 9천 건을 돌파했다는 아실(Asil)의 데이터는 시사하는 바가 큽니다. 특히 '강남 3구'의 매물 급증은 철옹성 같던 심리적 저지선이 무너지고 있음을 보여줍니다. 거래 절벽 속 매물 적체는 다주택자들이 정부의 의지를 읽고 탈출구를 모색하고 있다는 가장 강력한 증거입니다. 호가는 여전히 버티고 있지만, 그 아래에서는 이미 급매물을 던지고 탈출하려는 움직임이 시작되었습니다.

🔥 공포 마케팅의 유효기간 종료

보수 언론은 "다주택자를 옥죄면 그 피해가 세입자에게 전가된다"는 낡은 레퍼토리를 반복합니다. 하지만 이는 다주택자가 '공급자'라는 착각에서 비롯된 논리입니다. 다주택자는 집을 짓는 공급자가 아니라, 이미 지어진 집을 사재기한 '중간 유통상'에 불과합니다. 유통상이 물건을 내놓는다고 해서 시장이 망가지지 않습니다. 오히려 유통 마진(거품)이 빠지는 정상화 과정일 뿐입니다.

2. 전세 폭등론의 허구와 '제로섬 게임'의 진실

매물이 나오면 임대료가 폭등한다는 거짓말

한문도 교수의 '제로섬 이론'은 보수 언론의 논리를 정면으로 반박합니다. 다주택자가 집을 팔면 그 집이 공중분해 되는 것이 아닙니다. 무주택자가 그 집을 매수하면, 시장 전체로 봤을 때 '전세 수요' 하나가 줄어들고 '자가 보유' 하나가 늘어납니다. 즉, 임대 시장의 공급이 줄어드는 만큼 수요도 동시에 줄어듭니다. 총량은 변하지 않습니다. 따라서 다주택자의 매도가 전세난을 가중시킨다는 주장은 공포를 팔아 기득권을 지키려는 기만적인 프레임에 불과합니다. 시장은 '임대'에서 '자가'로 건전하게 이동하고 있을 뿐입니다.

진짜 고통은 '가격'이 아니라 '유동성'이다

우리가 진짜 경계해야 할 것은 전세 가격의 폭등이 아니라, 거래 과정에서 발생하는 '병목 현상'입니다. 집주인이 양도세 중과를 피하기 위해 집을 팔려면, 실거주 요건 등을 맞추기 위해 기존 세입자를 내보내야 하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 일시적으로 전세 매물이 잠기거나, 세입자가 급하게 이사를 가야 하는 혼란이 발생합니다. 이광수 대표가 지적한 대로, 이 시기의 '보릿고개'를 어떻게 넘기느냐가 관건입니다. 이것은 가격의 문제가 아니라 거래의 흐름이 막히는 동맥경화 현상이며, 이에 대한 정교한 완충 장치가 없다면 애꿎은 서민들만 피를 흘릴 수 있습니다.

📊 데이터의 이면: 매물 홍수의 의미

대통령 발언 직후 불과 일주일 만에 매물이 2,800건이나 늘어났다는 것은, 다주택자들이 '버티기' 모드에서 '눈치 보기' 모드로 전환했음을 의미합니다. 특히 강남권 매물 증가는 '똘똘한 한 채' 전략조차 흔들리고 있다는 방증입니다. 시장 참여자들은 이제 상승에 배팅하는 것이 아니라, 하락장에서의 생존을 고민하기 시작했습니다.

3. 투기의 종말: '거주'가 권력이 되는 시대

지분 공유제와 국민 리츠: 위기를 기회로

집주인이 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 '역전세난'과 경매 위기. 이를 해결할 대안으로 제시된 '지분 공유제'는 혁신적입니다. 세입자가 전세금만큼의 지분을 인수해 공동 소유주가 되는 방식은, 집주인의 파산을 막고 세입자의 주거 안정을 동시에 달성하는 묘수입니다. 더 나아가 이광수 대표가 제안한 '국민 리츠'는 부동산 개발 이익을 소수 건설사가 아닌 국민 전체가 공유하자는 담대한 제안입니다. 뉴욕 배터리파크시티나 싱가포르 HDB 모델처럼, 공공이 주도하여 '부동산=불로소득'의 공식을 깨뜨리는 것만이 대한민국 부동산이 살길입니다.

똘똘한 한 채? 아니, 사는(Live) 집만 살아남는다

"주거용이 아니면 1주택도 과세 강화." 이 한마디가 부동산 시장의 패러다임을 바꿨습니다. 그동안 대한민국 부동산 투기의 핵심은 '전세 끼고 사두기(갭투자)'였습니다. 내가 살지는 않더라도 언젠가 오를 것을 기대하며 사두는 행위가 용인되었습니다. 하지만 이제 정부는 '보유=거주'라는 등식이 성립하지 않으면 가차 없이 세금을 매기겠다고 선언했습니다. 2026년 이후의 부동산 시장에서 '투자 목적의 주택 보유'는 징벌의 대상이 될 것입니다.

💭 사적인 단상

지난 수십 년간 우리는 '집'을 사는 곳(Live)이 아니라 사는 것(Buy)으로만 여겨왔습니다. 언론은 끊임없이 "지금 안 사면 벼락거지 된다"며 불안을 자극했고, 우리는 그 공포에 쫓겨 영혼까지 끌어모아 벽돌 덩어리에 인생을 저당 잡혔습니다. 2026년의 혼란은 그 탐욕의 파티가 끝나고 청구서를 받아든 숙취의 시간일지도 모릅니다. 하지만 이 고통스러운 해독 과정을 거쳐야만, 비로소 집이 '재테크 수단'이 아닌 '가족의 보금자리'라는 본연의 가치를 되찾을 수 있을 것입니다. 지금의 혼란을 두려워하지 마십시오. 이것은 붕괴가 아니라 치유의 과정입니다.

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